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Abend,
vor zwei Monaten hatte ich mein Scoring gepostet, drei getrennte Scores pro Kreis (Rendite, Risiko, Qualität) statt einer Gesamtnote, und dafür ordentlich Kritik kassiert. Der meistgevotete Kommentar war sinngemäß "**was bringt mir Rendite in einer überalterten Kleinstadt, die gerade zum Dorf schrumpft**". Der Einwand war **berechtigt**, genau solche Fälle hatte mein Risiko Score kaum abgestraft.
Daran hab ich seitdem gearbeitet. Risiko und Qualität beziehen jetzt Bevölkerungsprognose, Wanderung, Beschäftigung und Leerstand viel stärker ein. Den Effekt sieht man gut am Saale-Holzland-Kreis: bei der reinen Rendite liegt der mit 96 von 100 ganz vorne, fliegt jetzt aber raus, weil ihm bis 2040 rund 16 % der Bevölkerung wegbreche und das sieht man jetzt der Qualität von gerade mal 8 von 100.
Außerdem habe ich die UI stark überarbeitet. Oben steht eine kleine **Zusammenfassung** mit **qualitativen Informationen**, darunter könnt ihr zu den **Inseraten** gelangen und im Standort eurer Wahl nach Objekten suchen und dabei verschiedenste Filter anwenden, so habe ich schnell selbst paar Objekte gefunden, die ich gerne besichtigen möchte. In den Rendite, Sicherheit/Risiko und Standortqualität Sektionen ist jetzt nachvollziehbar **welche Komponenten den jeweiligen Score am stärksten beeinflußen**, **welche Indikatoren** (z.B. Leerstand, Bevölkerungsdynamik usw.) **besonders auffällig sind**, welche Werte diese haben und wie diese **im Vergleich zu allen anderen Kreisen** ausfallen**.**

Für diesen Post hab ich dann nur **die Kreise behalten, die bei allen drei gleichzeitig überdurchschnittlich sind und gleichzeitig unter dem bundesweiten Durchschnittspreis liegen.** Übrig bleiben 7, und keine einzige Großstadt ist dabei. München, Hamburg, Köln scheitern meistens schon am Preis. Überrascht hat mich eher, dass sich der Rest geografisch ballt: **4 der 7 liegen in** **Niedersachsen**.
Der sauberste Fall ist der Landkreis **Emsland**. 4,4 % Bruttomietrendite, Einstieg bei rund 2.130 €/m². Die Miete ist in 5 Jahren um 5,7 % gestiegen, die Nachfrage ist also real. Sicherheit und Qualität liegen beide bei 89 von 100, ein Niveau, das man sonst eher von teuren Großstadtkreisen kennt. Wirtschaftlich steht der Kreis auf mehreren Beinen (Meyer Werft, Erdgas, Maschinenbau-Mittelstand), hängt also nicht wie Wolfsburg an einem einzigen Konzern. Günstig ist er nicht, weil dort niemand wohnen will, sondern weil er im Metropol-Hype schlicht nicht vorkommt.
Und es ist kein Einzelfall im selben Korridor liegen weitere Kandidaten: **Rotenburg (Wümme)** mit dem stärksten Renditepotenzial unter den Geheimtipps (**P** 80), **Diepholz** (**P** 75) sowie **Grafschaft Bentheim** am niedersächsischen Rand. **Cloppenburg** bleibt Sicherheitsanker (**R** 93), qualifiziert aber mit **P** 39 nicht als Hidden Gem. Hohe Sicherheit allein reicht nicht, wenn das Renditepotenzial unter der Schwelle bleibt.
Damit das nicht wieder eine Blackbox wird: Im Immopal Terminal lässt sich jeder Score bis auf den einzelnen Indikator aufklappen. Hinter der 89 bei der Qualität steht zum Beispiel ein Leerstand von 2,7 %, also besser als 92 % aller Kreise.
Wichtig, damit das keiner falsch versteht: Auf große Preissprünge würde ich hier nicht wetten, beim Emsland sind die Kaufpreise zuletzt eher seitwärts gelaufen. Die Rechnung geht über die Cashflow nicht über die Wertsteigerung.
Was ich ausdrücklich nicht behaupte: Das sind **Landkreise**, keine einzelnen Objekte, da liegen gute und schlechte Lagen dicht beieinander. **Und das Klumpenrisiko wie in Wolfsburg mit VW bekomme ich noch nicht sauber ins Modell, die bekannten Fälle (Wolfsburg, Salzgitter, Ingolstadt usw.) haben bisher nur ein Warnschild.**
Die ausführliche Fallstudie hab ich hier aufgeschrieben: [immopal.ai/forschung/rendite-risiko-qualitaet-prq-2025](http://immopal.ai/forschung/rendite-risiko-qualitaet-prq-2025)
Zwei Sachen würden mich interessieren.
1) Passt das Ganze für euren eigenen Kreis zu eurem Eindruck vor Ort, oder liegt mein Scoring daneben?
2) Findet ihr Standorte oder Inserate die ihr interessant findet?
**TL;DR**: Ich bewerte \~400 Landkreise, getrennt nach drei Dimensionen: Rendite, Risiko und Standortqualität. Letztes Mal war das Risiko nicht ausreichend modelliert, jetzt schon.. Sucht man jetzt Kreise, die gleichzeitig eine gute Mietrendite, ein niedriges Risiko und eine gesunde Struktur haben (und günstiger als der Bundesschnitt sind), bleiben nur 7 übrig, keine einzige Großstadt, 4 davon in Niedersachsen. Der klarste Fall ist das Emsland: 4,4 % Mietrendite, \~2.130 €/m².
Zum deutschlandweiten Ranking: [https://immopal.ai/standorte](https://immopal.ai/standorte)

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